一、引言

隨著山東省城鎮(zhèn)化進程加快和鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略深入實施，農(nóng)村新型社區(qū)作為城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重要載體，數(shù)量持續(xù)增加。農(nóng)村新型社區(qū)既不同于傳統(tǒng)村落，也區(qū)別于城市商品房小區(qū)，其物業(yè)管理面臨諸多特殊挑戰(zhàn)。本研究旨在通過對山東省農(nóng)村新型社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的實地調(diào)查，分析存在問題，提出改進對策，為提升農(nóng)村社區(qū)治理水平提供參考。

二、調(diào)查方法與樣本概況

本次調(diào)查選取山東省濟南、青島、濰坊、臨沂、菏澤等地市共20個農(nóng)村新型社區(qū)，采用問卷調(diào)查、訪談和實地觀察相結(jié)合的方法。共發(fā)放問卷500份，回收有效問卷462份，有效回收率92.4%。訪談社區(qū)干部、物業(yè)管理人員和居民代表共80人。樣本社區(qū)類型涵蓋搬遷安置型、拆遷重建型、村莊合并型等。

三、山東省農(nóng)村新型社區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）管理模式多元并存

目前山東省農(nóng)村新型社區(qū)物業(yè)管理主要存在四種模式：一是市場化物業(yè)公司管理模式，占比約25%，多出現(xiàn)在經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū)；二是村集體自我管理模式，占比約40%，由村“兩委”牽頭組織；三是政府托管模式，占比約20%，主要由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或街道辦事處代管；四是混合模式，占比約15%，即村集體與專業(yè)公司合作。

（二）服務(wù)內(nèi)容以基礎(chǔ)保障為主

調(diào)查顯示，大多數(shù)農(nóng)村新型社區(qū)物業(yè)僅提供保潔、安保、綠化維護等基礎(chǔ)服務(wù)。其中，保潔服務(wù)覆蓋率最高，達91.6%；安保服務(wù)覆蓋率為78.3%；綠化維護為65.4%；而設(shè)施維修、車輛管理、社區(qū)文化等增值服務(wù)覆蓋率較低，分別僅為42.1%、35.7%和22.5%。

（三）經(jīng)費來源與居民付費意愿

物業(yè)管理經(jīng)費主要來源于政府補貼、村集體收入和居民繳費。調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，68.4%的社區(qū)依賴政府補貼，居民繳費率平均僅為52.3%。在付費意愿方面，47.6%的居民表示愿意繳納物業(yè)費，但前提是服務(wù)質(zhì)量令人滿意；32.1%的居民僅愿繳納較低費用；20.3%的居民不愿繳費。

（四）人員素質(zhì)與專業(yè)化水平

物業(yè)從業(yè)人員中，初中及以下學(xué)歷占54.2%，高中或中專學(xué)歷占33.8%，大專及以上僅占12.0%。多數(shù)人員未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，缺乏物業(yè)管理知識和技能。管理人員多由村干部兼任，專業(yè)化程度低。

四、存在的主要問題

（一）管理體制不順暢

農(nóng)村新型社區(qū)物業(yè)管理缺乏明確的法律依據(jù)和統(tǒng)一標準，多頭管理、職責不清現(xiàn)象突出。村“兩委”、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、物業(yè)公司之間權(quán)責邊界模糊，導(dǎo)致推諉扯皮。

（二）經(jīng)費保障不足

居民繳費意識淡薄，村集體經(jīng)濟薄弱，政府補貼難以持續(xù)。多數(shù)社區(qū)物業(yè)管理經(jīng)費捉襟見肘，導(dǎo)致服務(wù)縮減、人員流失，形成惡性循環(huán)。

（三）服務(wù)供給與需求錯位

當前物業(yè)管理多停留在“看門掃地”層面，未能有效回應(yīng)居民在養(yǎng)老、托幼、維修、文化等方面的多樣化需求。居民滿意度普遍不高，調(diào)查中滿意率僅為38.5%。

（四）居民參與度低

居民對社區(qū)物業(yè)管理事務(wù)參與熱情不高，業(yè)委會等自治組織建設(shè)滯后。63.2%的社區(qū)未成立業(yè)主委員會，導(dǎo)致居民利益表達渠道不暢，監(jiān)督機制缺失。

五、對策建議

（一）完善政策法規(guī)體系

建議山東省出臺農(nóng)村新型社區(qū)物業(yè)管理專項指導(dǎo)意見，明確管理主體、服務(wù)標準、經(jīng)費保障和監(jiān)管機制，為基層實踐提供制度依據(jù)。

（二）構(gòu)建多元投入機制

建立“政府補一點、集體出一點、居民繳一點、社會籌一點”的經(jīng)費保障機制。對經(jīng)濟薄弱社區(qū)加大財政轉(zhuǎn)移支付力度，同時探索引入社會資本參與物業(yè)管理。

（三）提升專業(yè)化服務(wù)水平

鼓勵專業(yè)物業(yè)企業(yè)向農(nóng)村延伸服務(wù)，加強對現(xiàn)有從業(yè)人員的培訓(xùn)。推廣“物業(yè)+社工+志愿者”模式，拓展社區(qū)養(yǎng)老、托幼、維修等增值服務(wù)。

（四）強化居民自治與參與

加快組建業(yè)主委員會，完善社區(qū)議事協(xié)商機制。通過宣傳教育增強居民付費意識和參與意識，形成共建共治共享的良好氛圍。

（五）分類施策差異化管理

根據(jù)不同社區(qū)的經(jīng)濟水平、人口規(guī)模和居民需求，采取差異化物業(yè)管理模式。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)推行市場化物業(yè)，欠發(fā)達地區(qū)可采取村集體主導(dǎo)、政府托底的方式，逐步過渡。

六、

山東省農(nóng)村新型社區(qū)物業(yè)管理正處于起步探索階段，既面臨挑戰(zhàn)，也蘊含機遇。通過制度創(chuàng)新、多元投入、專業(yè)提升和居民參與，有望構(gòu)建起符合農(nóng)村實際、滿足居民需求的物業(yè)管理新格局，為全國農(nóng)村新型社區(qū)治理提供有益借鑒。